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上半年,租赁55城新增供应环比降幅近30%

2020-08-06 13:57:48      来源:地新引力
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星彩网聚焦租赁住宅市场,从根源上,以租赁 55 城及重点 8 城两个角度深入剖析各城市租赁住宅市场现状。

??2020 年初,突如其来的疫情,使得本就火中取粟的长租公寓行业变得举步维艰。一时间,中小型甚至头部企业均出现经营危机,企业拓店几乎趋于停滞,行业整体洗牌进度加快,短期内分化加剧。

??本期的研究焦点将聚焦租赁住宅市场,从根源上,以租赁 55 城及重点 8 城两个角度深入剖析各城市租赁住宅市场现状。

星彩网??55 城:整体市场供应缩水,需求恢复不及预期

星彩网??1. 上半年新增供应环比降幅达 29.1%

星彩网??受疫情影响,2020 年上半年全国租赁 55 城个人租赁房源新增供应量呈现大幅下跌趋势,55 城合计新增供应环比 19 年下半年下跌 29.1%。

星彩网??由近一年市场供应数据反馈来看,2019 年下半年个人租赁房源新增供应开始持续走弱。春节前作为传统的租赁淡季,供应再次大幅缩水。节后返乡潮到来,市场预期提升,但受突如其来的疫情影响,市场实际供应出现断大幅下跌,2 月新增供应量为近一年最低值。

上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??2. 需求恢复不及预期,上半年坪效呈下跌趋势

??受到 2019 年下半年租赁市场需求萎靡的影响,市场坪效持续走低,今年上半年坪效出现一定程度的回升。2 月作为租赁小阳春,市场预期需求走高,坪效攀升为上半年最高水平,约 32.05 元/平米/月。但受疫情影响,市场实际需求受限。需求的传导又存在一定的滞后期,反应到市场端出现坪效自3月开始持续下降现象,6 月跌至上半年最低水平,约 30.90 元/平米/月。整体来看,上半年坪效呈下跌趋势。

上半年,租赁55城新增供应环比

??3. 套租金环比下跌 2.88%

??2019 年下半年在市场实际需求萎靡的影响下,市场供应及租金均处于低位,个人租赁房源平均套租金同样表现持续走低趋势。2020 年上半年,疫情的快速蔓延导致部分企业现金流紧张,各行业掀起降薪潮。市场租房主力白领人群受其影响,工资收入及承租能力有所下降,导致中小户型租赁房源的需求开始升温,上半年平均套租金环比 2019 年下半年下跌 2.88%。

??分月来看,作为受疫情影响最为严重的 2 月,租赁房源需求锐减,房源套均租金下跌明显。3-6 月份,随着生产经营活动有序恢复,需求回升,套均租金相对年初呈小幅上涨。

上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??重点 8 城:机构化增速放缓,租金呈小幅下跌

??1. 重点 8 城租赁供应占比较高,武汉、北京新增供应环比锐减

??近一年,租赁重点 8 城个人租赁房源新增供应与租赁 55 城趋势表现存在一定的共性。上半年新增供应呈现环比下跌,跌幅超过 1/4,其中受疫情影响最严重的的 2 月份新增供应量几乎跌入冰点。

??与此之外,一二月重点 8 城市场供应占 55 城整体供应比例较高达 47.6%,明显高于其他月份。究其原因是一方面,重点 8 城城市能级及租赁市场成熟度明显高于三四线城市,市场整体抗风险能力更强,疫情对市场需求的影响相对较小。

??另一方面,进入春节节点,重点 8 城外来人口返乡,导致房源空出,租赁供应释放增加。后疫情时代,随着疫情影响的减弱,三四线城市租赁市场开始有所复苏,重点 8 城供应占比有所下降。

星彩网上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??分城市看,重点 8 城个人租赁房源新增供应量环比均呈现不同程度下跌。其中武汉作为疫情风暴眼,新增供应量环比锐减,跌幅超过 70%。北京受二次疫情影响,环比跌幅超过 30%。广州、成都作为全国交通枢纽城市,人流管制相对严格,环比跌幅均超过 25%。

上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??2. 集中式公寓拓店速度放缓,开业增速环比降幅66%

星彩网??上半年,重点 8 城集中式公寓新开门店 76 个,新开房间数约 1.5 万间,环比跌幅达 66%,企业拓店速度明显放缓。

??分城市看,新开门店主要集中在上海、深圳,两城合计新开 46 家,占比达 60.5%。多数城市新开门店数量环比均呈现不同幅度的下跌,其中北京、杭州跌幅较大。与此之外,后疫情时代,广州生产经营活动恢复良好,租赁市场快速回暖,上半年新开门店 11 家,环比增加 4 家。

??数据来源:CRIC城市租售系统

??3. 集中式公寓坪效稳定,广州、深圳分散式公寓坪效环比跌幅显著

??上半年,租赁重点 8 城集中式公寓坪效较稳定,环比跌幅在 1% 之内;分散式公寓及个人房源坪效波动较大。其背后主要原因为是随着市场客户认知度的不断提升,机构化房源尤其是集中式公寓房源对市场影响的抗风险性增强,坪效相对稳定,而个人租赁房源则受市场和各地政策影响较大,涨跌时效性较强。

星彩网??受疫情影响,分散式房源空置率上升,部分门店采用降价促销方式来稳定经营,房源坪效环比 19 年下半年出现显著下降,降幅约 3.9%。

上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??城市方面,广州、深圳的分散式公寓坪效环比跌幅较大。究其原因是广深分散式公寓主要集中在城中村区域,疫情期间城中村呈封闭管制状态,导致市场租金下跌。

星彩网??与此之外,杭州机构化房源坪效跌幅明显,其背后主要原因是杭州机构化房源市占率相对较高,运营商出于盈利需求对空置率更为敏感,选择降低租金进而减少空置率。

上半年,租赁55城新增供应环比

星彩网??知识密集型行业占主导,城市招聘需求恢复较好

星彩网??1. 整体招聘需求恢复不及预期,上海、杭州需求恢复较好

??疫情影响下,城市整体招聘需求恢复不及预期。其中,北京由于二次疫情的爆发,导致企业招聘需求被再次抑制,招聘需求占比环比下跌约 15%。深圳由于制造业、进出口贸易受疫情影响较大,整体招聘需求恢复较慢,招聘需求占比环比也呈现下跌趋势。武汉作为受疫情影响最大的城市,招聘需求量占比环比锐减,跌幅高达 25%。

星彩网??与此之外,部分城市经济活力较强,招聘需求恢复良好。二线城市中杭州主导产业是以互联网IT为主的数字经济产业,行业整体受疫情影响较小,呈逆风增长。城市整体招聘需求量占比环比呈现大幅上涨趋势,涨幅接近 18%,居重点 8 城首位。

上半年,租赁55城新增供应环比

??2. IT、金融行业受影响较小

??聚焦招聘行业,多数城市 IT 及金融业招聘人数占比环比呈现不同幅度上涨。其背后主要原因是 IT 及金融业属于知识密集型行业,人员密度较低,工作环境较优,办公方式灵活,业务输出多采用线上方式,行业整体受疫情影响较小。

星彩网??房地产业、制造业招聘人数占比在多数城市均表现出不同程度下降趋势。究其原因是行业人员密集、工作环境较差、疫情管控力度大,行业复工复产难度较大、时间较晚。

上半年,租赁55城新增供应环比

??3. 各城市薪资环比涨跌参半,杭州在数字经济拉动下涨幅最为显著

星彩网??一线城市北京作为国家首都和全国中心城市,世界五百强云集,企业招聘薪酬稳居重点城市前列。但受二次疫情影响,2020 年上半年北京平均招聘薪酬约 9272 元/月,环比跌幅 1.04%,但仍居首位。

??二线城市数字经济之都杭州,疫情期间以物联网 IT 行业为代表的一批数字经济产业呈现逆风增长态势,行业招聘薪酬也随之水涨船高,环比涨幅达 3.66%,高居重点城市首位。此外,武汉在国民经济各方面均受到疫情不同程度冲击形势下,招聘薪酬环比下跌幅度为重点城市之最。

上半年,租赁55城新增供应环比

??小 结

??纵观全文,在疫情的影响下,上半年各城市租赁住宅市场租金及新增供应差异化显著,各城市用工需求恢复也存在明显差异。究其原因是疫情管控力度、城市自身经济活力、产业结构、外来人口占比的差异。

星彩网??虽然疫情的突然出现及蔓延,对各城市租赁住宅市场均造成了一定的冲击。但随着后疫情时代到来,疫情常规防控与国民经济生产经营将会并行。各城市租赁住宅市场需求将会得到缓慢释放,市场供应及租金水平也将逐渐回升,但行业回暖周期会有所拉长。

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